Дозвіл на придбання нерухомості іноземцем
Dodano: 20 lipca 2022
Придбання нерухомості іноземцями в Польщі регулюється. Це не виняткова ситуація, оскільки більшість країн прагнуть гарантувати собі можливість прийняти рішення довірити нерухомість іноземцям. Слід зазначити, що регулювання цього питання є індивідуальною справою кожної держави. Навряд чи ми могли б шукати будь-яку обов’язкову міжнародну угоду з цього приводу. Навіть у випадку держав-членів ЄС немає єдиних правил щодо цього.
У Польщі умови та порядок отримання дозволу на придбання нерухомості іноземцем регулюються Законом від 24 березня 1920 року про придбання нерухомості іноземцями. (далі: Закон) Слід підкреслити, що даний Закон є одним із найстаріших польських нормативних актів, оскільки він безперервно діє з моменту відновлення Польщею незалежності до сьогодні.
Іноземець, який не входить до Європейської економічної зони (ця зона складається з країн Європейського Союзу, Ісландії, Ліхтенштейну та Норвегії) або Швейцарії, який має намір придбати нерухомість у Польщі, повинен отримати попередній дозвіл від міністра внутрішніх справ та адміністрації. З 1 травня 2016 року громадяни та підприємці держав – учасниць Угоди про ЄЕЗ та Швейцарської Конфедерації можуть купувати нерухомість, що знаходиться в Польщі, без дозволу міністра внутрішніх справ. Однак це не означає, що ці властивості можна придбати без обмежень. Діють усі ці обмеження, які стосуються також польських підприємців та громадян.
Відповідно до Закону під іноземцем слід розуміти:
1.фізична особа, яка не має польського громадянства;
2. юридична особа за кордоном;
3. компанія згаданих вище осіб без статусу юридичної особи, заснована за кордоном, створена відповідно до законодавства іноземних держав;
4. юридична особа та комерційне товариство без статусу юридичної особи з зареєстрованим офісом у Польщі, що контролюється прямо чи опосередковано особами чи компаніями, згаданими вище.
Дозвіл видається на підставі адміністративного рішення. Це означає, що видача дозволів регулюється положеннями Кодексу адміністративного судочинства, а видача дозволу або відмова в його видачі повинні відповідати вимогам, встановленим ст. 107 Кодексу адміністративного судочинства.
Дозвіл може бути виданий, якщо заперечення не висунуто міністром національної оборони, а у випадку сільськогосподарської нерухомості – якщо заперечення не висунуто міністром, відповідальним за сільський розвиток. Відповідно до ст. 1 пункт 1а Закону, заперечення має бути подано протягом 14 днів від дати промови до компетентного міністра міністром внутрішніх справ. Якщо після цих 14 днів міністр внутрішніх справ не отримує рішення про заперечення, він зобов’язаний визнати, що компетентний орган не заперечує купівлю вказаної нерухомості конкретним іноземцем. Йдеться про конструкцію т. зв мовчазної згоди влади. Подання заперечення після встановленого терміну буде недійсним.
Заява на отримання дозволу
Дозвіл на придбання нерухомого майна видається за заявою іноземця. Це означає, що процедура видачі дозволу на купівлю нерухомого майна не може бути розпочата за посадою. Крім того, заявник має бути іноземцем, якому видається дозвіл. Дозвіл буде видано за виконання двох обов’язкових умов, а саме:
1) придбання нерухомості іноземцем не загрожуватиме обороні, державній безпеці чи громадському порядку, а також цьому не заперечує соціальна політика та здоров’я суспільства;
2) іноземець доведе, що існують обставини, які підтверджують його зв’язки з Республікою Польща.
Зразковий перелік обставин, що підтверджують такі зв’язки, законодавець включив до ст. 1а параграф. 2 Закону, тобто обставинами, що підтверджують зв’язки іноземця з Республікою Польща, можуть бути зокрема:
1) мають польську національність або польське походження;
2) укладення шлюбу з громадянином Республіки Польща;
3) наявність посвідки на проживання:
а) тимчасовий
б) постійні, або
в) довготерміновий резидент Європейського Союзу;
4) членство в правлінні підконтрольного господарського товариства
5) ведення підприємницької або сільськогосподарської діяльності в Польщі, відповідно до положень польського законодавства.
Цей каталог не є вичерпним, і той факт, що обставини згадуються лише як приклад, вказується використанням слів «зокрема». Це означає, що орган, який видає дозвіл, може також визнати інші обставини, не зазначені в Акті, зазначені та задокументовані іноземцем, щоб підтвердити його зв’язки з Польщею.
Перш за все, у заяві необхідно вказати заявника та його правовий статус. У випадку фізичних осіб ідентифікація заявника полягає у вказівці імені та прізвища та місця проживання, а у випадку юридичних осіб або комерційних компаній – назви (компанії), країни проживання та адреси зареєстрованого офісу. У заяві також необхідно вказати позначення нерухомості, що купується. Це важливо, оскільки дозвіл стосується придбання конкретної нерухомості та видається окремо визначеній особі. У заяві також необхідно вказати продавця нерухомості, згода якого необхідна для видачі дозволу іноземцю. Також слід вказати, в якій організаційно-правовій формі придбавається нерухомість, тобто чи буде це, наприклад, продаж, дарування чи розширення майна подружжя. У заяві також має бути вказана інформація про мету придбання майна та зазначені можливості його придбання.
Як заяву, так і документи, що додаються до неї, якщо вони не були підготовлені польською мовою, необхідно подати разом із перекладом, підготовленим присяжним перекладачем. На практиці орган не вимагає перекладу документів, що посвідчують особу, за умови, що вони складені мовою, яка використовує латинський алфавіт.
При поданні копій документів їх необхідно засвідчити відповідністю оригіналу. Справжність документа може бути засвідчена органом, який його видав, або нотаріусом. З іншого боку, адвокат і адвокат можуть посвідчувати документи, якщо вони виступають у справі як представники заявника.
Відповідно до положень закону від 16 листопада 2006 року про державний збір, видача дозволу на купівлю нерухомості іноземцем обкладається гербовим збором у розмірі 1570 злотих. Гербовий збір сплачується під час подання заяви комуні, в якій знаходиться орган, що видає дозвіл, відповідно до положень ст. 6 сек. 1 п. 3 та ст. 12 цього акта. Нині, через місцеперебування Міністерства внутрішніх справ та адміністрації, це обліковий запис офісу столичного міста Варшави.
Коли дозвіл не потрібен?
Іноземцю не потрібен дозвіл, якщо він/вона придбає:
1. т. зв самостійна квартира – це квартира, яка складається з кімнат і допоміжних приміщень (наприклад, кухня, ванна) і забезпечує відповідні умови для проживання. До таких приміщень також можна віднести: підвал або горище, навіть якщо вони не розташовані безпосередньо біля нього;
2. приміщення або частка в приміщенні, призначена для гаража – якщо іноземець як покупець або власник нерухомого майна або самостійної квартири бажає мати гараж для забезпечення належних житлових умов;
3. нерухомість – коли іноземець прожив у Польщі не менше 5 років з моменту отримання дозволу на перебування постійного чи довгострокового резидента ЄС;
4. нерухомість, яка входитиме до майнової спільноти – це у випадку, коли іноземець має дружину або чоловіка з польським громадянством і живе в Польщі не менше 2 років після отримання посвідки на постійне проживання або довготермінового резидента. дозвіл на проживання в ЄС;
5. нерухоме майно від особи, яка є його власником або безстроковим узуфруктуарієм протягом принаймні 5 років, і ви маєте право успадкувати нерухоме майно на дату купівлі (наприклад, донька, син або онук набуває нерухоме майно від матері, батька або бабусі та дідуся );
6. нерухоме майно як іпотечний кредитор (банк) – коли іноземець вступає у власність на нерухоме майно після невдалого аукціону у виконавчому провадженні.
Заявка на обіцянку
Коли іноземець хоче придбати нерухомість, він може подати заявку на т.зв обіцянка. Це ліцензійна обіцянка. Для отримання обіцянки необхідно подати заявку. Гербовий збір із заявки на обіцянку становить 98 злотих. Отримання обіцянки не звільняє від обов’язку отримати дозвіл. Обіцянка дійсна протягом одного року з дати її видачі. У документі визначено умови, які необхідно виконати для отримання дозволу. Якщо іноземець їх дотримується, міністр не може відмовити у наданні дозволу, якщо не змінилася фактична ситуація, яка має значення для вирішення справи. Слід зазначити, що отримати обіцянку набагато дешевше і, наприклад, перед участю в аукціоні нерухомості це набагато вигідніше рішення.
Автор: Адвокат-стажист Wiktoria Lach
