Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Dodano: 20 lipca 2022
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców podlega w Polsce reglamentacji. Nie jest to sytuacja wyjątkowa, ponieważ większość państw dąży do zagwarantowania sobie możliwości decydowania o powierzaniu nieruchomości w ręce cudzoziemców. Należy zaznaczyć, iż regulacja w tym zakresie jest sprawą indywidualną każdego państwa. Z trudem byśmy mogli szukać w tym przedmiocie jakiejkolwiek obowiązującej umowy międzynarodowej. Nawet w przypadku państw członkowskich UE brak jednolitych reguł w tym zakresie.
W Polsce warunki oraz procedurę uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (dalej: Ustawa) Podkreślenia wymaga, iż przedmiotowa Ustawa należy do najstarszych polskich aktów normatywnych, gdyż obowiązuje nieprzerwanie od czasu tuż po odzyskaniu przez Polskę niepodległości do dziś.
Cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Od dnia 1 maja 2016 r. obywatele i przedsiębiorcy państw – stron umowy o EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej mogą nabywać nieruchomości położone w Polsce bez zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nie oznacza to jednak, że nieruchomości te mogą być nabywane bez ograniczeń. Zastosowanie bowiem znajdują wszystkie te ograniczenia, które dotyczą także polskich przedsiębiorców i obywateli.
Przez cudzoziemca w ramach Ustawy należy rozumieć:
- osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa;
- osobę prawną z siedzibą za granicą;
- nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.
Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej. Oznacza to, że do wydawania zezwoleń stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, a wydanie zezwolenia bądź odmowa jego wydania muszą spełniać wymogi wskazane w art. 107 k.p.a.
Zezwolenie może zostać wydane, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zgodnie z art. 1 ust. 1a Ustawy sprzeciw musi zostać wniesiony w terminie 14 dni od dnia doręczenia właściwemu ministrowi wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Jeżeli po upływie tych 14 dni do ministra właściwego do spraw wewnętrznych nie wpłynie postanowienie o wniesieniu sprzeciwu, to ma on obowiązek uznać, że właściwy organ nie sprzeciwia się nabyciu wskazanej nieruchomości przez konkretnego cudzoziemca. Jest to konstrukcja tzw. milczącej zgody organu. Wpłynięcie sprzeciwu po terminie będzie bezskuteczne.
Wniosek o wydanie zezwolenia
Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca. Oznacza to, że do wszczęcia postępowania w sprawie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie może dojść z urzędu. Ponadto wnioskodawcą musi być cudzoziemiec, na którego rzecz zezwolenie to ma być wydane. Zezwolenie zostanie wydane, jeśli zostaną spełnione dwa obligatoryjne warunki tj.:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
- cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Przykładowy katalog okoliczności potwierdzających takie więzi zawarty został przez ustawodawcę w art. 1a ust. 2 Ustawy tj. okolicznościami potwierdzającymi więzicudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
- posiadanie zezwolenia na pobyt:
a) czasowy
b) stały, lub
c) rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej
- prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, a na to, że okoliczności wymienione zostały jedynie przykładowo, wskazuje użycie słów “w szczególności”. Oznacza to, że dopuszczalne jest uznanie przez organ wydający zezwolenie także innych, niewymienionych w Ustawie, okoliczności przywołanych i udokumentowanych przez cudzoziemca dla potwierdzenia jego więzi z Polską.
We wniosku przede wszystkim musi znaleźć się oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego. Oznaczenie wnioskodawcy w przypadku osób fizycznych polega na podaniu imienia i nazwiska oraz miejsca zamieszkania, a w przypadku osób prawnych lub spółek handlowych – nazwy (firmy), państwa siedziby i adresu siedziby. Wniosek musi również zawierać oznaczenie nabywanej nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że zezwolenie dotyczy nabycia konkretnej nieruchomości i udzielane jest indywidualnie oznaczonej osobie. We wniosku musi zostać także wskazany zbywca nieruchomości, którego zgoda jest niezbędna do wydania zezwolenia cudzoziemcowi. Należy także wskazać, w jakiej formie prawnej dojść ma do nabycia nieruchomości, a zatem czy będzie to np. sprzedaż, darowizna czy rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej. Wniosek powinien także zawierać informację, jaki jest cel nabycia nieruchomości oraz wskazywać możliwości jej nabycia.
Zarówno wniosek, jak i dołączane do niego dokumenty, o ile nie zostały sporządzone w języku polskim, powinny zostać przedłożone wraz z tłumaczeniem sporządzonym przez tłumacza przysięgłego. Organ w praktyce nie wymaga tłumaczenia dokumentów tożsamości, pod warunkiem że zostały sporządzone w języku posługującym się alfabetem łacińskim.
W przypadku składania kopii dokumentów muszą one zostać poświadczone za zgodność z oryginałem. Za zgodność z oryginałem dokument może poświadczyć organ, który go wydał, albo notariusz. Natomiast radca prawny i adwokat mogą poświadczać dokumenty, jeżeli występują w sprawie jako pełnomocnik wnioskodawcy.
Zgodnie z przepisami ustawy z 16.11.2006 r. o opłacie skarbowej wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca podlega opłacie skarbowej w wysokości 1570 zł. Opłatę skarbową uiszcza się już w momencie złożenia wniosku, na rzecz gminy, na terenie której znajduje się siedziba organu wydającego zezwolenie, zgodnie z przepisami art. 6 ust. 1 pkt 3 i art. 12 tej ustawy. Obecnie, ze względu na siedzibę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, jest to rachunek urzędu miasta stołecznego Warszawy.
Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?
Cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia, jeśli nabywa:
- tzw. samodzielny lokal mieszkalny – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego;
- lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego cudzoziemiec chce mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe;
- nieruchomość – gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy cudzoziemiec ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków);
- nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy cudzoziemiec przejmuje nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
Wniosek o promesę
Gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość, może postarać się o tzw. promesę. Jest to przyrzeczenie wydania zezwolenia. Aby uzyskać, promesę należy złożyć wniosek. Opłata skarbowa od wniosku o promesę wynosi 98 zł. Uzyskanie promesy nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Promesa jest ważna przez rok od dnia jej wydania. Dokument określa warunki, jakie trzeba spełnić, aby ubiegać się o zezwolenie. Jeśli cudzoziemiec je spełnia, to minister nie może odmówić udzielenia zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Należy zauważyć, iż uzyskanie promesy jest dużo mniej kosztowne i np. przed udziałem w licytacji nieruchomości jest to dużo bardziej korzystne rozwiązanie.
Autor: Aplikant radcowski Wiktoria Lach
