Najem lokalu – prawa i obowiązki najemcy

Kto odpowiada za naprawy i konserwacje w wynajmowanym lokalu, a kto za remonty? Czy w wynajmowanym mieszkaniu można się zameldować? Wynajmując mieszkanie warto znać swoje prawa i obowiązki. Dzięki temu będziemy wiedzieć, czego możemy oczekiwać oraz co jest od nas wymagane.

Podział omawianych w niniejszym artykule praw i obowiązków został uregulowany w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jakie są obowiązki najemcy?

Pierwszym i zarazem najważniejszym obowiązkiem najemcy, wynikającym z samej istoty umowy najmu jest płacenie czynszu na rzecz wynajmującego, w wysokości i terminie ustalonym w umowie. Czynsz powinien być płatny w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Za świadczenia innego rodzaju przyjmuje się takie świadczenia, które nie mają charakteru pieniężnego, w pewnym uproszczeniu można przyjąć, że za takie świadczenie należy uznać towar lub usługę.

W razie braku uregulowania terminu płatności czynszu w umowie, najemca powinien płacić na rzecz najemcy czynsz w terminie z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

W związku z brakiem zapłaty przepisy przewidują negatywne konsekwencje względem najemcy, jak chociażby wypowiedzenie takiej umowy, bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdy zaległość jest za co najmniej dwa pełne okresy.

Drugim obowiązkiem najemcy jest używanie lokalu w sposób określony w umowie, a jeśli umowa nie określa sposobu korzystania z lokalu, najemca ma obowiązek używać go zgodnie z jego specyfiką i przeznaczeniem. Najemca tym samym zobowiązuje się utrzymać lokal oraz pomieszczenia przynależne w należytym stanie technicznym, higienicznym, a także przestrzegać porządku domowego ustalonego przez zwyczaje, uwzględniając potrzeby innych mieszkańców czy sąsiadów. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, w razie rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego możliwość wytoczenia powództwa przez innego lokatora lub właściciela innego lokalu w tym budynku o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego opróżnienia.

Trzecim obowiązkiem najemcy jest przeprowadzenie na własny koszt drobnych napraw w lokalu, jak również dbanie o te części budynku, które są przeznaczone do wspólnego użytku. Przyjmuje się, że drobnymi naprawami są: naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych, naprawa i konserwacja okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony. Ponadto najemca ma obowiązek wymienić oraz odpowiednio utrzymywać instalację elektryczną, niezwłoczne usunąć niedrożności z rur. W razie powstania uszkodzeń najemca ma obowiązek je naprawić poprzez pomalowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, bądź drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. 

Co może najemca i jakie są jego prawa?

Podstawowym prawem najemcy jest korzystanie i używania lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, określonym w umowie. Może on wprowadzić w nim ulepszenia, jednak w tym przypadku wymagana jest zgoda wynajmującego. Po upływie czasu, na jaki została zawarta umowa, najemca ma obowiązek oddać lokal w stanie niezmienionym, niepogorszonym, także każdą zmianę należy uzgodnić z wynajmującym.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest w takiej sytuacji spisanie aneksu do umowy najmu. W razie dokonania znacznych ulepszeń w lokalu, najemca ma prawo żądać od wynajmującego zwrotu kosztów, jakie poniósł, aby lokal ulepszyć. Zwrot może nastąpić w postaci bezpośredniej, tj. zwrotu pieniędzy poniesionych przez najemcę lub obniżenia bądź niepłacenia czynszu przez kolejne okresy trwania umowy.

W sytuacji, gdy wynajmujący nie zwróci najemcy poniesionych kosztów, najemca ma prawo żądać naprawienia szkody jaka powstała w wyniku zwłoki w zapłacie, a w ostateczności wypowiedzieć wynajmującemu umowę. Ponadto jeżeli lokal posiada wady, które ograniczają jego przydatność do użytkowania, najemca ma prawo domagać się obniżenia czynszu za czas trwania wad. Dotyczy to wad uniemożliwiających przewidziane w umowie używanie, które powstały później, a wynajmujący pomimo wiedzy na ich temat nie usunął ich we wskazanym czasie, bądź też są to wady, których nie da się usunąć. Najemca w takiej sytuacji ma prawo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak warto pamiętać, że żądanie obniżenia czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy o tych wadach wiedział.

Najemcy przysługuje również prawo do zameldowania się w wynajmowanym lokalu. Ma on do tego prawo, tak samo jak osoba z pełnymi prawami do lokalu. Obecność właściciela przy zameldowaniu nie jest wymagana. Meldunek może być na pobyt stały lub czasowy. Ponadto do zameldowania najemcy w wynajmowanym lokalu nie jest wymagane zezwolenie właściciela na czasowe zameldowanie się w lokum, o ile posiada aktualną umowę najmu, która prawnie jest już wyrażeniem zgody na pobyt w mieszkaniu.

Podsumowując, najemca zawierając umowę najmu powinien zwrócić uwagę na doprecyzowanie bądź konkretne ujęcie swoich praw i obowiązków. Ich jasne określenie, jak i znajomość może zapobiec negatywnym konsekwencjom w przyszłości. Najemca nie jest słabszą stroną umowy, która jest zdana na łaskę i niełaskę wynajmującego, lecz oprócz obowiązków ma swoje prawa, które, w razie ich nieprzestrzegania przez wynajmującego, może skutecznie egzekwować. 


A- A A+
A A A