Przymusowa licytacja lokalu mieszkalnego przez wspólnotę mieszkaniową

Przymusowa licytacja lokalu mieszkalnego

przez wspólnotę mieszkaniową

 

W praktyce życia codziennego często zdarza się, iż jeden z właścicieli lokalu należącego do wspólnoty mieszkaniowej latami zalega z opłatami za czynsz lub uprzykrza życie innym mieszkańcom. Jest to szczególnie uciążliwa sytuacja dla całej wspólnoty mieszkaniowej, która w takiej sytuacji sama może mieć problemy z uiszczaniem swoich zobowiązań lub otrzymaniem dotacji do remontów. Wspólnota mieszkaniowa nie jest jednak bezradna w takich sytuacjach. Najczęstszym sposobem odzyskiwania zobowiązań należnych wspólnocie mieszkaniowej jest uzyskanie nakazu zapłaty i przeprowadzenie egzekucji z ruchomości i nieruchomości należących do dłużnika. Ustawodawca stworzył jednak jeszcze jeden szczególny tryb – przeprowadzenie licytacji lokalu dłużnika – który w wielu przypadkach jest znacznie wygodniejszy dla wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali[1] „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.”

            Wskazać tu należy, iż tak naprawdę powyższy przepis daje szerokie uprawnienia wspólnocie mieszkaniowej w przypadkach dwóch typów zachowań tj. dłużnika uchylającego się od płacenia czynszu oraz członka wspólnoty, który swym zachowaniem rażąco uprzykrza życie innym mieszkańcom budynku, często wręcz uniemożliwiając im normalne korzystanie z nieruchomości wspólnych, w tym piwnic czy klatki schodowej. W praktyce najczęściej obie te sytuacje zachodzą jednocześnie w stosunku do jednej osoby, jednak warto pamiętać, iż spełnienie wyłącznie jednej z powyższych przesłanek będzie wystarczające do uzyskania zgody na przymusową licytację lokalu.

Co jednak najistotniejsze z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej posiadającej takiego członka, właścicielowi, którego lokal został sprzedany w powyższym trybie, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Oznacza to, iż wspólnota nie musi się obawiać, iż po sprzedaży mieszkania swojego członka, będzie musiała dostarczyć mu nowy lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać po usunięciu ze sprzedanego lokalu.

 

1. Etap przedsądowy

Aby wspólnota mogła starać się o zezwolenie na sprzedaż lokalu mieszkalnego w trybie licytacji, w pierwszej kolejności musi podjąć stosowną uchwałę upoważniającą zarząd do wytoczenia powództwa, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Koniecznymi elementami takiej uchwały jest wyraźne udzielenie zgody zarządowi na wytoczenie powództwa z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz jednoczesne udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa w imieniu wspólnoty. Jeśli chodzi o tzw. duże wspólnoty, czyli posiadające w swoim zasobie co najmniej 7 lokali, to wystarczające jest, aby za uchwałą zagłosowali właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast w tzw. małej wspólnocie, czyli posiadającej w swoim zasobie mniej niż 7 lokali, koniecznym jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. Nie wyklucza to jednak możliwości wystąpienia przez właścicieli lokali posiadających co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynność przekraczającej zwykły zarząd. Wtedy brak zgody zastąpi prawomocne postanowienie sądu[2].

Następnym krokiem jest podjęcie próby polubownego zakończenia sporu przez wspólnotę mieszkaniową. Wymóg ten został wprowadzony przez ustawę z dnia z dnia 10 września 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wspieraniem polubownych metod rozwiązywania sporów[3], która zmieniła art. 187 KPC[4], dodając w § 1 nowy wymóg formalny pozwu tj. podanie informacji czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia. W praktyce do spełnienia tego wymogu wystarczy wysłanie dłużnikowi wezwania do zapłaty, w którym reprezentant wspólnoty w postaci zarządu lub zarządcy zagrozi, iż w przypadku niespłacenia przez dłużnika swojego zobowiązania, sprawa może trafić na drogę postępowania sądowego, a następnie egzekucyjnego. Należy jednak przyznać, iż praktyka sądowa stosowania wspomnianego artykułu przychyla się do stanowiska, iż nawet niepodjęcie próby polubownego zakończenia sporu przed wdaniem się w spór sądowy nie stanowi przeszkody do rozpoznania sprawy przez sąd, gdyż nie jest to brak formalny uniemożliwiający nadanie sprawie właściwego biegu[5]. W przypadku starania się przez wspólnotę o sprzedaż lokalu swojego członka, który rażąco uprzykrza życie innym mieszkańcom i nie pozwala na normalne korzystanie z innych lokali, czyli w przypadku, gdy podjęcie próby polubownego rozwiązania sporu jest utrudnione lub wręcz niemożliwe, można w pozwie wskazać, iż podjęcie takiej próby jest niemożliwe ze względu na zachowanie członka.

 

2. Etap sądowy

Kolejnym krokiem, jeżeli wezwanie do zapłaty nie przyniesie oczekiwanych, sprawę należy skierować na drogę sądową poprzez sporządzenie i wysłanie pozwu przeciwko uciążliwemu lokatorowi. W pozwie należy dokładnie opisać sytuację oraz zachowanie dłużnika. Koniecznym również może się okazać powołanie świadków w postaci mieszkańców innych lokali w budynku i załączenie innych dowodów wskazujących na rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu. Przydatne w takim wypadku mogą być również notatki sporządzone przez Policję podejmującą interwencje w sprawach uciążliwego lokatora lub wszelkie zapisy dźwięku lub obrazu zajść z jego udziałem. W przypadku osoby długotrwale uchylającej się od płacenia na rzecz wspólnoty opłat czynszowych nie wolno zapomnieć o załączeniu do pozwu dowodów wskazujących na powstałe zadłużenie – zestawienia zaległości, syntetyk itp.

Od pozwu należy uiścić opłatę sądową w wysokości 5% wartości zadłużenia. Problemem, jaki na tym etapie może się pojawić, jest obliczenie wysokości opłaty w sytuacji wnoszenia pozwu przeciwko mieszkańcowi, który nie posiada zadłużenia względem wspólnoty mieszkaniowej, jednak swym zachowaniem nie pozwala na korzystanie z nieruchomości wspólnej innym mieszkańcom. W takich przypadkach zazwyczaj przyjmuje się, że wysokość opłaty stanowi 5% wartości nieruchomości należącej do uciążliwego mieszkańca. Pamiętać jednak należy, iż opłata ta może zostać zwrócona Wspólnocie w wyniku skutecznej sprzedaży lokalu. Pod pozwem muszą podpisać się wszystkie osoby uprawnione do reprezentacji wspólnoty.

W trakcie postępowania sądowego Sąd właściwie bada tylko spełnienie dwóch przesłanek: powstanie zadłużenia i to czy ma ono charakter długotrwały. Obie przesłanki muszą zostać spełnione jednocześnie. Najwięcej problemów nastręcza stwierdzenie czy powstałe zadłużenie ma długotrwały charakter. Należy przecież pamiętać, że zobowiązania czynszowe przedawniają się z upływem 3 lat, przez co nie można oczekiwać, iż wspólnota będzie zwlekała z pozwem aż do momentu, w którym zobowiązania właściciela przekroczą wartość posiadanego lokalu. Byłoby to krzywdzące w stosunku do pozostałych członków wspólnoty, którzy w tym okresie ponoszą koszty utrzymania za nielojalnego właściciela[6]. Orzecznictwo skłania się ku uznaniu, iż granicznym terminem, po przekroczeniu którego dług w stosunku do wspólnoty staje się długotrwałym, jest 6- miesięczne opóźnienie z zapłatą opłat czynszowych[7]. Rozumie się przez to również dokonywanie opłat niepełnych lub cząstkowych. Nie ma przy tym znaczenia sama wysokość zobowiązania. Uważa się, że może ono być nawet relatywnie małej wysokości względem wartości lokalu[8].

Bardziej problematycznym jest jednak stwierdzenie, kiedy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym i co za takie zachowanie może zostać uznane. Do takich sytuacji zaliczają się w głównej mierze akty dewastacji mienia wspólnego – w tym klatki schodowej, napaści czy groźby w stosunku do innych współlokatorów, a także przypadki gromadzenia w lokalu wszelkiego rodzaju odpadków wydzielających odór przedostający się do innych mieszkań oraz stwarzających zagrożenie epidemiologiczne[9]. Należy przy tym pamiętać, aby w pozwie możliwie jak najpełniej opisać zachowanie właściciela, a na poparcie powołać stosowne dowody. Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z powództwem o przymusową sprzedaż lokalu zarówno przeciw właścicielowi lokalu samodzielnego i to zarówno w sytuacji, gdy on sam narusza porządek domowy jak i w sytuacji, gdy porządek domowy naruszają osoby lokal zamieszkujące, jak rodzina, bliscy, najemcy, dzierżawcy itp.

Co również istotne na tym etapie sprawy, jeżeli pozwany członek wspólnoty mieszkaniowej będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała w rozumieniu art. 16 ust. 1 u.w.l., to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale[10].

3. Etap egzekucyjny

Wynikiem skutecznie przeprowadzonego postępowania sądowego będzie uzyskanie wyroku umożliwiającego wspólnocie sprzedaż lokalu. Na podstawie takiego wyroku, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, należy sporządzić wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego celem sprzedaży zadłużonego lokalu.

W każdej sprawie komornik musi zwrócić się do biegłego z zakresu szacowania nieruchomości o sporządzenie operatu szacunkowego opisującego stan nieruchomości oraz jej wartość. Koszt sporządzenia operatu leży po stronie wnioskodawcy i jest zależny od wielkości i rodzaju nieruchomości, jej stanu prawnego, dostępności do danych jej dotyczących, poniesionego przy wycenie nakładu pracy przez rzeczoznawcę[11]. Na podstawie takiego operatu komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Następnie, po uprawomocnieniu się opisu, za zgodą sądu, przystępuje do licytacji, o której terminie zawiadamia strony oraz podaje do informacji publicznej.

W pierwszym terminie licytacji wartość wywoławcza, od której licytacja się rozpoczyna, to 3/4 wartości nieruchomości oznaczona w operacie. W przypadku braku chętnych do kupna nieruchomości w pierwszym terminie, na wniosek wierzyciela wyznaczany jest drugi termin, w którym wartość wywoławcza to 2/3 wartości nieruchomości. Licytację wygrywa podmiot, który zaoferuje chęć zakupu nieruchomości po cenie najwyższej ze wszystkich oferentów[12].

W konsekwencji, jeśli uda się taki lokal sprzedać powyżej wartości zobowiązania, wspólnota winna odzyskać wszystkie koszty postępowań, które poniosła, a nadwyżka zostanie przekazana byłemu lokatorowi.

 

4. Wnioski końcowe

Jak zostało wskazane powyżej wspólnota mieszkaniowa która posiada uciążliwego i długotrwale zalegającego z opłatami lokatora nie jest wobec niego bezsilna. Ma prawo żądać przymusowej sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego w jej zasobach. Stanowi to silną broń na takie osoby, szczególnie iż praktycznie w każdej wspólnocie zdarzają się właściciele, którzy z tych czy innych przyczyn są dla wspólnoty problematyczni.

W ostatnim czasie obserwuje się duży wzrost stosowania tej instytucji prawa, a wręcz należy się spodziewać, iż będzie ona stosowana jeszcze chętniej, szczególnie z uwagi na fakt braku konieczności dostarczania dłużnikowi lokalu zastępczego.

Ochrona interesu samej wspólnoty mieszkaniowej, jak i poszczególnych jej członków, winna usprawiedliwiać eliminowanie z jej grona nielojalnych bądź uciążliwych właścicieli lokali. Należy przy tym pamiętać, iż jest to „przykład najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Powinno to skłaniać wspólnotę mieszkaniową do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku”[13].

[1]    Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (Dz. U., Nr 85, poz. 388), dalej u.w.l.

[2] A. Doliwa, Własność lokali, Warszawa 2015, s. 148.

[3] Dz.U. 2015, poz. 1595.

[4] Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (t.j. Dz. U. 2014, poz. 101 z późn. zm.).

[5] J. Kawałek, Kilka uwag na temat stosowania art. 187 §  pkt 3 K.P.C., „Palestra” 2016, nr 6, s. 90.

[6] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 992/12.

[7] Tamże.

[8] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 170/13 .

[9]     Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. akt IV CSK 132/13.

[10]     Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 170/13.

[11]   Na temat zasad oraz standardów sporządzania operatu szacunkowego czytaj w uchwale Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 5/03/2012 z marca 2012 r. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW).

[12]     P. Bieżuński, M. Bieżuński, Egzekucja z nieruchomości. Zagadnienia teorii i praktyki, Warszawa 2010, s. 73.

[13]     Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 18 października 2013 r., sygn. akt I ACa 517/13.

 

Autor: Artur Jaworski


A- A A+
A A A